不動産売却の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと売主が知るべきメリデメ Ponchablog 建築・不動産相談所

昔、売主さんと媒介契約を結ぼうとしたとき、売却の期間は10年ぐらいでいいですかね？って言われたことがありました。

いや、売る気ないやん！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産を売却する際、

不動産会社と媒介契約を結び、

不動産会社経由で売却することが一般的です。

ただ、不動産を売却する前に、不動産会社と結ぶ媒介契約書ですが、

いくつか種類があり、契約内容も異なります。

どの媒介契約の種類で結んだ方が良いのか？

という議論は、本当に賛否が分かれます。

今回はどの種類の媒介契約を結んだ方が良いのか？

というのは、一旦おいといて、

まずは売却時の媒介契約書についての基礎知識について

解説をしたいと思います！

ということで今回は、

不動産売却の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと売主が知るべきメリット・デメリット

というテーマでお話ししたいと思います！

今回は基礎知識、

次回に実際どの媒介契約で結ぶとよいのか？

について解説をしたいと思います！

不動産売却における媒介契約とは！？

まず不動産売却における媒介契約がそもそも何なのか？

不動産を売却しようとする人（売主さん）が

不動産会社と売却に向けて結ぶ契約です。

具体的には

・買主さんを探してもらったり

・内見の対応をしてもらったり

・価格交渉をしてもらったり

・契約手続きをしてもらったり

・契約以降は決済までの手続きを行ってもらったり

などなど。

基本的には、

不動産の売買契約の成立に向けて

あっせん（間に入り取りまとめる）することがメインとなります！

要は、

売主さんの不動産の早期売却できるよう頑張ります！

ということですね！

媒介を依頼された不動産会社は、

早期売却に向けて、具体的に

ｇ・不動産広告サイトに登録したり（スーモなど）

・不動産の指定流通機構に登録したり（レインズ）

・内見の対応

・反響状況についての報告

などを行い、

集客をし、

内見をしてもらい、物件のアピールをし、

申込にならなかった場合は、フィードバックをもらって改善点を探る

といったことを行います。

冒頭でもお話をしましたが、

媒介契約書には、大きく分けて３つ種類があり、

・一般媒介契約書

・専任媒介契約書

・専属専任媒介契約書

になります！

上記の契約の違いは、

媒介を依頼した

不動産会社との縛りの強さ

が関係してきます！

3つの媒介契約書の内容とは！？

まずはざっくりそれぞれの媒介契約の内容についてお伝えします！

・一般媒介契約書

⇒複数の不動産会社に依頼OK／売主さん自身で発見OK／レインズ・報告は任意

・専任媒介契約書

⇒1社のみの依頼／売主さん自身で発見OK／レインズ義務／2週に1回以上の報告義務

・専属専任媒介契約書

⇒1社のみの依頼／売主さん自身で発見NG／レインズ義務／週1回以上の報告義務

という感じで！

それぞれの特徴を踏まえて、

メリットデメリットについて、解説したいと思います！

・一般媒介契約書

不動産会社と一番縛りがない媒介契約です。

余談ですが、購入時に買主さんが結ぶのも、

この一般媒介契約になります。

一般媒介契約は、

・複数の不動産会社に依頼してOK

・自身が見つけてきた買主さんと契約してもOK

・有効期間は定める必要があるけど、期間に決まりはない（とはいえ、結局3か月になることが多い）

・レインズに登録する義務はない

・進捗について報告義務がない

といった感じで、売主さんも、不動産会社さんも比較的自由な契約です。

一般媒介のメリットとは

一般媒介契約書のメリットとしては、

・複数の不動産会社に頼めるため、売主さんとしては、選択肢が多い！

・囲い込みを防げる

という点

例えば、

専属専任媒介でお願いした不動産会社の担当者がポンコツだった場合、

契約期間である3か月は、全然反響がない状態になることがあります！

そもそも、不動産会社の担当者ガチャのようなもので、

不動産会社の担当者がしっかり動いてくれるかどうしても心配！

という方も多いです！

そういった方は、複数の会社に依頼をして、様子を見るのが良いかと思います！

また、不動産業界まだまだ闇が深く、

自社のみで買主さんを探して、両手仲介を行おうとする不動産会社がいます！

いわゆる、囲い込みになります。

詳しくは下記の記事をどうぞ！

不動産業界の闇「囲い込み」とは？見抜き方・対処法・2025年の新ルールまで徹底解説！

そういった不動産会社を信用できない！

という方は、1社任せきりではない、一般媒介のほうが良いといえます！

一般媒介のデメリットとしては

パッと聞く限り、とりあえず無難に一般媒介でいいんじゃない？

と思った方も多いのでは？

じつは、一般媒介にもいろいろとデメリットはあります！

・不動産会社の熱量が若干下がる

・内見調整、複数社からの連絡がとにかく多い

・情報が散らばって、改善策がまとまらない

という点があります！

複数社お願いすると、各々の不動産会社は、

広告費をかけたけど、別の不動産会社さんで決まってしまうかも！

という懸念材料がずっと残り、売却活動にかける熱量が下がりやすいです！

また、担当者自身は頑張りたいけど、会社的に一般媒介の場合、

広告費等に充てられるコストが限られるということもあるので、注意が必要です！

ただ、個人的にはそれ以上に

・連絡が多い

・内見調整が大変

といった点のほうがデメリットかと思っています。

例えば、複数社全部が皆やる気満々だった場合、

どの不動産会社さんも、何とか成約しようと、一般媒介契約だから等関係なしに

集客も頑張るし、

改善策も考えるし

内見もたくさん申し込んでもらうし

となることが全然あります。

1社ならまだしも、これが2～4社同じ熱量で来られてしまうと、

ひっきりなしで連絡が来ます！

平日は、内見等の調整に追われ

休日は、内見対応に追われる

といった感じになりがちです。

しかも、どの会社のお客さんが熱量ある人なのか

正直わかりません。

内見したけど、全然感度がなかった！

なーんてことも良くあります。

また、今後の進め方の提案に関しても

A会社さんからは、

少し価格を下げたら反響上がりそうです！

という意見がある一方で

B会社さんからは、

価格は今のままでも行けると思います！

という意見もあったりします。

こうなると、会社ごとに行っていることに相違があり、

どのような方針で進めていけばよいのかが、わからなくなってしまいます。

結果、労力だけ使ってなかなか成約につながらない！

というのはよく聞く話です！

・専任媒介契約書

続いて専任媒介契約について。

専任媒介契約は、

媒介をお願いした不動産会社のお客さん

もしくは、

自身が見つけてきたお客さん

であれば、契約することができます！

また、一般媒介契約と異なり、

媒介を依頼された不動産会社にもいくつか必須業務が追加されます。

・7日間以内にレインズの登録（定休日は含まない）

・最低でも14日間に1度、進捗の報告を伝える（定休日含む）

・媒介契約の有効期間は3か月（更新はできるが自動更新はできない）

といった感じで、少し縛りが強くなりました。

念のためここでいう

定休日を含む、

含まない

がなにか簡単にご説明すると、

レインズの登録は定休日を含まず7日間ですので、

もし月曜日に媒介契約を結び、

不動産会社の定休日が火・水曜日だった場合

月、木、金、土、日、月、木（火・水を含まないで7日間）

という感じで、木曜日までにレインズに登録しておけば良い！

ということになります。

専任媒介のメリットとは

専任媒介のメリットは、

・窓口が一本化している

・報告義務があるため、売却活動の進捗や反響など、細かく知れる

・多少自由度があるため、自身が見つけてきた売主さんであれば、仲介を通さなくても良い

といった点があります！

先ほどの一般媒介の時と違い、

不動産会社が1社になるため、連絡が一本になり調整もしやすくなります！

また、売却のための方針や戦略も立てやすいです！

さらに、REINSへの登録や報告義務があるため、

細かく現状について把握することができます。

また、自身が見つけてきた買主さんであれば

直接契約をすることができ、仲介手数料がかからなくて済みます！

（ただし、不動産会社がいない個人間だけの売買はリスクが高すぎるため、おすすめしません）

専任媒介のデメリットは

専任媒介のデメリットについては、

・自身でそもそもお客さんを見つけることが難しい

という点です！

専任媒介の場合、

専属専任と違い、自身が見つけてきたお客さんであれば、

媒介を結んでいても、仲介を挟まずに契約することができます！

つまり、仲介手数料がかかりません！

こうやって聞くと、専任媒介より縛りが強い専属専任を選ぶより、

自身でお客さんを見つけたことも考慮して、

専任媒介のほうがいいじゃん！

って思う方は少なくありません！

しかし、シンプルに自身でお客さんを見つけることって

かなりハードルが高いです！

仮に見つけられたとしても、

個人のお客さんだった場合、

売買契約書

重要事項説明書

その他付帯書類

の作成を素人がやることになり、正直現実的ではありません。

それであれば、専属専任媒介にしてしまって、

不動産会社に熱量を持たせて、頑張ってもらう方が良いとも言えます！

・専属専任媒介契約書

一番縛りが強い専属専任媒介契約。

専属専任媒介契約書の場合は、

媒介を結んだ不動産会社さん経由のお客さん

としか契約が出来ません。

先ほどの専任媒介と異なるのは、

売主さん自身が見つけたお客さんでも

直接契約はNG

ということになります。

さらに、必須業務の内容もよりタイトになります。

・5日間以内にレインズの登録（定休日は含まない）

↑専任媒介の場合は、7日間

・最低でも7日間に1度、進捗の報告を伝える（定休日含む）

↑専任媒介の場合は、14日間に1度

・媒介契約の有効期間は3か月（更新はできるが自動更新はできない）

↑専任媒介と変わりはない。

となっています！

専属専任媒介のメリットとは

専属専任媒介のメリットは、

・進捗報告がより細かく知れる

・不動産会社が一番熱量を持って対応してくれる

という点です。

不動産会社としては、

基本的には、専属専任媒介を結びたがります！

というのも、専任媒介の場合で、

売主さんがもし、業者のお客さんをみつけた際、

業者はプロですので、買主であっても、しっかりとした契約書を作れます！

つまる、売主さんは、仲介無しで直接契約できる！

ということになります。

不動産会社さんは、専任媒介の

こういうリスクがあることを理解しています。

しかし、専属専任媒介の場合は、

デメリットともつながる部分もありますが、

どんなことがあっても、自分たちの会社を通す必要があるため、

要は、ライバルがいません。

言い換えると、心置きなく広告費等をかけて、

早期売却に力を入れることができます！

専属専任媒介のデメリットとは

専属専任媒介のデメリットは、

・不動産業者の担当者がポンコツだと悲劇

・囲い込みをされるリスクがある

という点です。

専属専任媒介の場合は、

必ずその不動産業者を通す必要があるため、

ライバルがいません。

担当者のマインド次第で

・売上等関係なく、売却活動をして、全力で買主さんを見つけてくれる

なのか、

・売上を考えて、自社のお客さんしか紹介しない両手仲介のみを考える

・ライバルがいないため、マイペースで進める

といった二極に分かれやすいです。

正直、不動産会社の人間が皆良心的であれば、

専属専任媒介だけでいいと思えるのですが、

この業界は、性善説の考えでいると、痛い目を見ます・・。

私個人も、専属専任媒介を推せない最大の理由なんですよね・・。

不動産会社は専任もしくは、専属専任媒介を結びたがる

不動産会社としては、基本的に

専任

もしくは、

専属専任媒介契約

を結びたいと考えます。

本音を言うと、

専属専任媒介

を結びたいと思っています。

理由はいたってシンプル。

ライバルがいなくなるから！

一般媒介契約の場合は、

他の不動産会社も、一緒に売却のお手伝いをします。

いわば競合になるわけですね！

これはよくも悪くもですが、頑張って売却のお手伝いしても、

他社で契約してしまったら、その頑張りはすべてパーになります。

不動産会社の売り上げは、仲介手数料がすべて。

契約に至らなければ、原則報酬は一切もらえません。

つまり、一般媒介の場合は、

タダ働きで終わるというリスクを背負っているわけなんですね。

であれば、競合がいなくなる、専任・専属専任を好むというわけなんです。

実際はどれを選ぶのが良いのか？

については、次回お話をしたいと思います！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

不動産売却の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと売主が知るべきメリット・デメリット

というテーマでお話しさせていただきました。

それぞれ、メリットデメリットが存在します！

SNS等でよく議論されますが、

難しいのが、不動産業界の人間が皆、

いい人だけでもなければ

悪い人だけでもない

という点です！

次回、一般媒介と専任、専属専任媒介、

どれを選ぶのが良いかについてお話をしたいと思います！